Os juros no Brasil seguem um ciclo volátil e, por vezes, imprevisível. Para quem investe em fundos imobiliários (FIIs), navegar nesses movimentos exige estratégia. André Bacci, ex-bancário que se tornou referência entre investidores ao alcançar a liberdade financeira exclusivamente com os dividendos de FIIs, adota uma chamada de “estratégia do jumento”.
“A estratégia do jumento é simples: quando os juros sobem, eu compro fundo de ‘papel’; quando os juros caem, eu compro fundo de ‘tijolo’”, resume Bacci, durante participação no programa Liga de FIIs, do InfoMoney. A fala é simples, mas a lógica por trás dela tem fundamentos econômicos.
Segundo Bacci, os FIIs sofrem os impactos de dois ciclos distintos — o de juros e o imobiliário. “O Brasil não tem exatamente um ciclo. O ciclo interrompido é o nosso ciclo. Fundo imobiliário é a mescla de dois mundos, porque pega dois ciclos (imobiliário e juros) em cheio. É bagunçado. Mas dá para operar esses ciclos, sim”, afirma.
“Quando os juros estão subindo, compro fundo de papel. Quando os juros estão caindo, compro tijolo. Fundo de papel tem CDI+ e IPCA+, que se beneficiam em um cenário de juros altos. Já o tijolo tende a performar melhor quando os juros recuam, porque carrega um pezinho no prefixado”, acrescenta o investidor.
Para ele, o segredo também está em observar o movimento e patamar da Selic, especialmente quando ela se encontra entre 6% e 12% ao ano. “Essa relação inversa dos FIIs com os juros funciona muito bem dentro desse intervalo.”
“Você quer operar ciclo sem ter inteligência nenhuma? Poxa, tenha uma carteira meio papel, meio tijolo. E por aporte, compra o que ficou para trás. Pronto, você já está operando o ciclo, mas foque na qualidade. Se você tem uma carteira ruim, vai para o zero de qualquer jeito”, explica Bacci.
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“Não é ser do contra — é sair do mainstream”
Além disso, diz Bacci, operar ciclos demanda disciplina para seguir na contramão da maioria. “Muitas informações que chegam é muito pró-cíclicas. Vai falar bem quando já está bem e mal quando já está mal. Não antecipa nada. Então parece que você está indo contra, mas na verdade, está só se antecipando ao consenso.”
Ele recomenda que o investidor busque informação especializada — e não se guie apenas por manchetes. “É extremamente difícil operar ciclo porque, geralmente, você vai estar fazendo uma coisa que quase ninguém está fazendo.”
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Confira a entrevista completa – e mais dicas – de André Bacci na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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