O fundo imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) anunciou a venda de um de seus ativos localizados em São Paulo (SP) por R$ 53 milhões, mas com uma particularidade: o contrato prevê que o fundo continuará recebendo, por pelo menos 30 meses, os aluguéis do imóvel ao mesmo tempo em que embolsa as parcelas da venda.
O imóvel vendido fica na Rua Padre Adelino, 758, e está atualmente locado à Editora Moderna/Santillana. O comprador é a Diálogo Engenharia, incorporadora paulista que adquiriu o ativo por meio de um contrato com pagamento parcelado e transferência da escritura apenas após a 30ª parcela.
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Segundo o fato relevante divulgado pelo BTG Pactual e a gestora Alianza, o acordo prevê o pagamento de uma entrada de R$ 500 mil (já quitada), uma parcela de R$ 3,75 milhões com vencimento em maio e outras 39 parcelas mensais de R$ 1,25 milhão, todas corrigidas pelo IPCA. Durante esse período, o fundo manterá o direito de receber os aluguéis do contrato atípico em vigor com a locatária atual.
De acordo com as estimativas da gestora Alianza, a operação deve gerar um lucro contábil extraordinário de R$ 10,3 milhões, com uma margem de 19,5% sobre o custo de aquisição do imóvel. Considerando a manutenção do contrato de locação, a Taxa Interna de Retorno (TIR) esperada é de 16,3% ao ano.
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Dessa forma, o fundo estima um acréscimo de R$ 0,077 por cota já no primeiro mês, seguido de um incremento médio de R$ 0,031 por cota nos meses seguintes. A operação também contribui para o alongamento do perfil do portfólio. A média dos contratos atípicos do fundo passará de 10 para 10,2 anos.