FII “mais pop” da Bolsa se aproxima de 1,3 mi de cotistas – e dividendos acima do CDI

Queridinho entre os investidores de fundos imobiliários, o MXRF11 (Maxi Renda) segue firme na sua posição de FII com a maior base de cotistas da Bolsa brasileira — já são quase 1,3 milhão de investidores. Criado em 2012, o fundo do tipo “papel” atraiu essa base de investidores combinando histórico consistente, preço acessível e uma estratégia que evoluiu ao longo dos anos, ganhando em robustez e diversificação.

Com cotas negociadas próximas a R$ 10 no mercado secundário — valor que democratiza a entrada de investidores — o FII acumula um patrimônio líquido superior a R$ 4 bilhões. Hoje, cerca de 80% desse montante está alocado em 88 operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), seu principal motor de resultados.

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Só em março de 2025, o fundo registrou um lucro líquido de R$ 38,6 milhões. Desse total, o book de CRIs foi responsável por R$ 35,27 milhões em resultado de caixa. As demais estratégias do portfólio também contribuíram: os investimentos em outros FIIs somaram R$ 4,89 milhões, enquanto as permutas financeiras, um diferencial do FII, renderam R$ 1,4 milhão — segmento que tende a crescer com o lançamento de dois novos projetos.

A reserva acumulada chegou a R$ 14,33 milhões (R$ 0,0328 por cota). Em abril, o MXRF11 distribuiu R$ 0,09 por cota, o que equivale a um retorno de 102,29% do CDI no período — 120,34% em base bruta.

De High Yield para High Grade

O MXRF11 passou por mudanças relevantes desde sua criação. Se antes adotava uma abordagem mais agressiva, voltada para ativos high yield, hoje sua política de investimentos é orientada para papéis de maior qualidade de crédito (high grade), aponta o BB Investimentos.

Grande parte dos CRIs da carteira é originada pela própria XP — que também atua na gestão — o que permite ao fundo operar com spreads mais atrativos e ter um controle mais próximo das operações. Esses papéis têm como lastro empreendimentos de grandes incorporadoras, tanto residenciais quanto comerciais, como shoppings e centros de varejo.

A remuneração média dos CRIs é IPCA+8,66% ao ano em 85% dos casos, e CDI+2,65% nos demais. A carteira é amplamente pulverizada: a maior operação representa apenas 3,3% do patrimônio líquido.

Já o segmento de permutas financeiras, que representa cerca de 13% do portfólio, oferece retornos atrativos (INCC +13% ao ano), mas também maior exposição ao ciclo imobiliário. Para mitigar esse risco, a gestora tem priorizado projetos em São Paulo voltados ao público de alta renda, historicamente mais resiliente.

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