O fundo imobiliário TRBL11 (Tellus Rio Bravo Renda Logística), gerido pela Rio Bravo Investimentos em parceria com a Tellus, segue pressionado pela inadimplência dos Correios, principal locatário do Centro Logístico Contagem, em Minas Gerais.
Em março, o fundo apurou uma receita operacional de R$ 3,65 milhões (R$ 0,47 por cota) e um resultado líquido de R$ 2,99 milhões (R$ 0,39 por cota), com a distribuição aos cotistas mantida em R$ 0,58 por cota, patamar que a gestão pretende sustentar até o fim do semestre. Antes da inadimplência dos Correios, o valor pago em proventos era de R$ 0,90.
A origem do problema remonta a novembro de 2024, quando os Correios deixaram de pagar os aluguéis referentes ao imóvel. Em março deste ano, o locatário notificou o fundo sobre a rescisão unilateral do contrato atípico de locação, com previsão de desocupação até agosto. A decisão, no entanto, foi contestada pela gestora.
Apesar da alegação de que o imóvel estava interditado, o fundo afirma que todas as exigências estruturais foram atendidas. A desinterdição parcial havia sido concedida em dezembro, e neste mês, o imóvel foi totalmente liberado para uso pela Defesa Civil de Contagem.
“Temos um contrato válido, vigente, e não houve descumprimento. O próprio contrato prevê até seis meses para execução de reparos em caso de interdição, e entregamos as intervenções antes desse prazo”, comenta Felipe Ribeiro, gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo, ao InfoMoney. “A nossa leitura é que os Correios precisam honrar com as obrigações contratuais.”
Segundo o gestor, caso os Correios insistam na rescisão sem o pagamento das penalidades, o fundo recorrerá à via judicial. “Vamos cobrar na Justiça o que é devido, incluindo a multa contratual. O imóvel está em perfeitas condições de uso.”
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Galpão AAA e demanda regional aquecida
Ribeiro menciona que o Centro Logístico Contagem é considerado um dos ativos mais modernos da região. Entregue em 2019, o galpão tem padrão AAA e está localizado em uma região com baixa vacância.
“O imóvel segue com acesso controlado pelos Correios, que possuem ali equipamentos de alto valor, entre US$ 15 e US$ 20 milhões. Mas, uma vez liberado, temos confiança de que será rapidamente ocupado por outro inquilino, pela qualidade e localização do ativo”, diz Ribeiro.
Gestora diz ter folga financeira
Apesar do impasse com os Correios, o TRBL11 mantém uma situação financeira considerada confortável, avalia a equipe da Rio Bravo.
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O fundo possui cerca de 10% do patrimônio líquido em caixa — entre R$ 60 e R$ 70 milhões —, suficientes para arcar com as obrigações em curso, incluindo um único CRI vinculado ao próprio ativo de Contagem.
Além disso, o fundo conta com mais de R$ 160 milhões em recebíveis referentes à venda do imóvel de Duque de Caxias (RJ), realizada no ano passado. Esses valores estão programados para entrada entre o segundo semestre de 2025 e o fim de 2026.
“Temos caixa suficiente e recebíveis relevantes. Não há nenhuma preocupação quanto à liquidez do fundo”, reforça o gestor.
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Em relação a vacância, que é de 2,5%, o fundo registrou a saída de um inquilino do ativo de Guarulhos (SP) em março — movimento já previsto desde o ano passado. Ribeiro conta que a gestão já iniciou visitas com potenciais novos inquilinos para preencher esse espaço.
“O cenário macroeconômico atrapalha bastante novos crescimentos, mas nossa estratégia permanece a mesma. O TRBL11 é um fundo sólido, com inquilinos de longa data e de renome. Temos, por exemplo, a Braskem no portfólio, e ficamos 12 anos com a BRF como inquilina de um ativo que vendemos no ano passado. Também contamos com outros contratos atípicos. Acreditamos que o futuro do fundo está na continuidade do que já entregamos nos últimos anos”, conclui o gestor.