Os fundos imobiliários (FIIs) de shopping centers seguem demonstrando resiliência mesmo após os impactos da pandemia e o atual cenário de juros elevados. Indicadores como vacância e vendas do setor vêm se estabilizando, mostra relatório do Itaú BBA, enquanto os dividendos distribuídos registram a menor volatilidade nos últimos meses.
Segundo relatório, vacância segue abaixo de 10% nos principais fundos — patamar considerado saudável —, e o volume de vendas dos shoppings em 2024 somou R$ 198,4 bilhões, um crescimento de 1,9% na comparação anual, segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce).
Essa performance está apoiada também no avanço da área bruta locável (ABL). Em 2024, foram inaugurados nove novos shoppings no Brasil, elevando o total para 648 empreendimentos, um aumento de 182 mil m² de ABL.
Para 2025, a previsão é ainda mais otimista, com 17 novos centros comerciais e um incremento de 315,9 mil m² de ABL.
Os dividendos dos FIIs do setor, por sua vez, têm oscilado menos: a mediana do dividend yield em abril de 2024 ficou em 9,9%, ante 10,3% em março de 2025.
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Comportamento das vendas reforça cenário otimista
Outro sinal da força dos shoppings é o comportamento das vendas ao longo dos últimos anos. Após a forte queda registrada entre janeiro e abril de 2020, no auge da pandemia, e uma nova retração no início de 2021, o setor passou a registrar crescimento constante.
Em dezembro de 2022, o volume de vendas já superava levemente os patamares de dezembro de 2019, período pré-crise sanitária.
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Associado a isso, os analistas do BBA enfatizam a importância da localização como diferencial competitivo.
Shoppings situados em capitais ou grandes centros urbanos, como São Paulo, tendem a apresentar desempenho mais sólido, favorecidos pela densidade populacional e força econômica da região.
Endividamento é alerta para parte dos FIIs
Apesar da recuperação operacional, parte dos fundos de shoppings convive com níveis mais elevados de endividamento — herança das estratégias de alavancagem adotadas durante a pandemia.
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O objetivo na época era manter o crescimento dos portfólios mesmo com o fechamento dos centros comerciais e a queda no fluxo de caixa.
O BBIG11 (BB Premium Malls), por exemplo, opera com um índice de endividamento geral de 54%, totalizando R$ 809 milhões em obrigações frente a R$ 1,5 bilhão em ativos. Já o GZIT11 (Gazit Malls) apresenta endividamento de 28%, também acima da média do setor.
Outros fundos, como o BPML11 (BTG Pactual Shoppings) e o CPSH11 (Capitânia Shoppings), possuem níveis mais controlados, com 23% e 11%, respectivamente.
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“Com o novo ciclo de alta da taxa de juros, a janela de novas ofertas de cotas para os FIIs fechou e os FIIs de shoppings têm reduzido suas aquisições bem como recorrido a dívidas para honrar com suas obrigações, voltando a elevar assim o seu endividamento”, comenta a equipe do BBA.
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O desafio, agora, é equilibrar a estrutura de capital, em um contexto em que novas emissões de cotas se tornaram mais difíceis devido à alta da taxa de juros.
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Os preferidos do BBA
Dos nove fundos imobiliários de shopping centers analisados, o Itaú BBA recomendou compra para quatro FIIs: HGBS11(Hedge Brasil Shopping), HSML11 (HSI Malls), VISC11 (Vinci Shopping Centers e XPML11 (XP Malls).
A escolha se baseia na análise de indicadores como dividend yield, liquidez, P/VP, R$/m², vacância, inadimplência e endividamento.
Já os fundos BBIG11 (BB Premium Malls), BPML11 ( BTG Pactual Shoppings), CPSH11 (Capitânia Shoppings), GZIT11 (Gazit Malls) e MALL11 (Genial Malls) receberam recomendação neutra, refletindo maior cautela diante de fundamentos menos atrativos ou níveis mais elevados de alavancagem.