Investir em imóveis diretamente ou fundos imobiliários? A comparação entre os dois modelos de investimento foi tema do episódio mais recente do Liga de FIIs, que irá ao ar nesta quarta-feira às 18h. O programa abordou os pontos fortes e os desafios de cada tese, incluindo controle sobre o ativo, retorno financeiro e praticidade na gestão.
Para Felipe Ribeiro, gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo, a principal vantagem dos FIIs, frente ao investimento direto em imóveis, é a acessibilidade. “Hoje, com menos de R$ 100 — em alguns casos, até com R$ 10 — o investidor já consegue se expor ao mercado imobiliário de forma diversificada”, afirma.
Segundo ele, isso permite que o investidor divida seus aportes em diferentes setores, como corporativo, logístico e fundos de papel, por exemplo, otimizando o risco. Além da diversificação, Ribeiro destacou a eficiência tributária dos FIIs, já que os rendimentos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.
Outro ponto importante, diz o gestor, é o suporte profissional: “Nem todo mundo tem tempo para acompanhar o dia a dia de um imóvel. Quando você investe via fundo, você conta com uma equipe robusta por trás, tomando decisões sobre compra, venda e locação.”
Ainda assim, ele reconhece que a ausência de controle direto pode ser uma desvantagem para alguns investidores. “Tem quem prefira decidir pessoalmente quem será seu inquilino. Além disso, a volatilidade das cotas, mesmo que apenas no mercado secundário, pode incomodar quem não está acostumado a ver oscilações no valor do patrimônio”, completa.
Na rua de casa ou na B3?
De acordo com Marcos Baroni, head de análise de fundos imobiliários da Suno e apresentador do Liga de FIIs, a discussão exige mais do que cálculos de retorno, envolve o perfil e comportamento do investidor. “A resposta não está só na planilha. Ela depende de como a pessoa percebe o risco, o controle e a relação emocional com o imóvel”, pontua.
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Segundo ele, o desafio está em compreender que o valor dos FIIs nem sempre reflete a economia real, mas sendo influenciado ‘ em tempo real’ por aspectos como taxas de juros, spreads e decisões estratégicas das gestoras, que atuam com mandatos de gestão ativa.
Baroni também alerta sobre o comportamento do investidor passivo: “Na vida real, muitos compram um imóvel, colocam para alugar e esquecem. Às vezes o imóvel está deteriorado e o proprietário sequer calcula o impacto de uma reforma no retorno do investimento. Já no fundo imobiliário, é preciso acompanhar, ajustar e manter os melhores ativos da carteira.”
“A maioria dos investidores tem carteiras híbridas, com fundos de papel e tijolo. O papel já entrega a inflação embutida. Mas o mais importante é vigiar o seu padrão de vida. Se seus gastos mensais são de R$ 5 mil, mantenha uma carteira que gere mais do que isso em renda passiva. O erro é viver acima do que sua carteira consegue sustentar”, acrescenta.
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A importância de reinvestir os dividendos
Os especialistas ainda defenderam a importância do reinvestimento dos dividendos para construção de patrimônio no longo prazo. “Se você reinvestir entre 25% e 30% dos rendimentos recebidos, tem uma chance razoável de manter o seu poder de compra protegido da inflação ao longo dos anos — desde que revise sua carteira uma ou duas vezes por ano”, diz Baroni.
Esses e outros temas relevantes do universo dos fundos imobiliários são debatidos semanalmente no Liga de FIIs, programa do InfoMoney exibido às quartas-feiras, às 18h, no YouTube. Nesta nova temporada, a atração já contou com a participação de gestores de grandes casas como RBR Asset, Patria Investimentos, Inter Asset e Kinea Investimentos — sempre sob a condução de Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research, e Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP.