A proteção contra a inflação por meio de fundos imobiliários (FIIs) foi o tema central do episódio mais recente do Liga de FIIs, programa do InfoMoney que trouxe como convidado o analista Rodrigo Medeiros, fundador do Desmistificando FII. Ao longo do debate, Medeiros abordou o funcionamento dos fundos de papel, tijolo e FOFs no que diz respeito à preservação do poder de compra no longo prazo.
A primeira etapa, citou Medeiros, para entender esse mecanismo é separar os três grandes tipos de FIIs: recebíveis (fundos de papel), tijolo e FOFs (fundos de fundos). No caso dos fundos de recebíveis, a inflação não permanece ‘dentro do fundo’ — ela é repassada diretamente ao cotista por meio dos rendimentos mensais. “
“A inflação é entregue no rendimento. Isso é positivo porque vem em formato isento de imposto de renda — pelo menos enquanto isso não muda. Mas o investidor precisa entender que parte desse rendimento não é ‘ganho livre’, e sim o componente inflacionário, que idealmente deve ser reinvestido para garantir a manutenção do poder de compra”, explica.
Medeiros alerta para um erro comum: o investidor utilizar ferramentas que comparam variação da cota + dividendos e concluir que o FII teve apenas um ganho real modesto — na casa de 2% a 3%. “Isso muitas vezes acontece porque as cotas são negociadas na bolsa, e o mercado pode estar atribuindo um desconto ou um prêmio momentâneo. Se o investidor comprou no valor patrimonial e espera o tempo suficiente para o preço convergir de volta, esse ganho real pode chegar a 5% ou até 7% acima da inflação”, disse.
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FIIs de tijolos apresentam dinâmica diferente
No caso dos fundos de tijolo, a dinâmica é diferente. A inflação não vem de forma explícita no rendimento mensal, mas tende a ser absorvida no patrimônio — seja pela valorização dos imóveis ao longo do tempo ou pela correção dos contratos de locação.
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“Com a gestão ativa cada vez mais presente nos fundos, vemos gestores vendendo imóveis com lucro, apurando ganho de capital e devolvendo parte dessa valorização ao cotista no formato de rendimento”, diz Medeiros.
Mesmo assim, ele reforça que o investidor não pode gastar 100% da renda esperando que o valor da cota acompanhe a inflação automaticamente. “Boa parte da proteção ainda depende de reinvestimento.”
Medeiros também chamou atenção para os FOFs e multiestratégias, que combinam as duas teses — papel e tijolo. “A parcela do rendimento vinda dos fundos de recebíveis carrega inflação diretamente, enquanto os ganhos com valorização das cotas dos FIIs investidos — sobretudo tijolo — também podem ser realizados via venda com lucro, devolvendo essa inflação latente ao investidor.”
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Confira a entrevista completa – e mais dicas – de Rodrigo Medeiros na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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