Com o apoio de plataformas digitais e estruturação via CRIs, os FIIs pretendem ganhar espaço no financiamento direto a pessoas físicas dentro do setor imobiliário, mas existem alguns desafios, como competir com os bancos em prazos, taxas e gerenciar o risco de inadimplência.
Contudo, para Guilherme Antunes, sócio da RBR Asset, essa movimentação já é uma realidade. “Os FIIs, investindo em CRIs, são hoje os maiores financiadores de pessoas físicas na aquisição de lotes em empreendimentos de loteamento — um segmento no qual os bancos não atuam”, afirma.
Ainda dentro dos loteamentos ou residenciais horizontais, plataformas de tecnologia como Homelend, Makasi e Crediblue têm financiado tanto a aquisição dos lotes quanto a construção das moradias. “A RBR já estruturou plataformas de funding com essas três empresas e possui mais de R$ 200 milhões aprovados nessa esteira”, completa Antunes.
Já no mercado de imóveis verticais, os bancos ainda são predominantes, impulsionados principalmente pelo crédito subsidiado com recursos da poupança. Ainda assim, os FIIs começam a ganhar espaço. “Juntando carteiras de incorporadoras e plataformas como Creditas, Volpi e Zilicred, já investimos mais de R$ 250 milhões nesse segmento”, diz o gestor.
Outro diferencial competitivo dos FIIs é a possibilidade de oferecer financiamentos com prazos bastante longos — de até 35 ou 40 anos. “Isso é possível porque são fundos de prazo indeterminado, sem o risco de liquidez enfrentado por fundos abertos ou pelos próprios bancos”, explica Antunes.
O avanço dos FIIs no financiamento imobiliário vem acompanhado de mudanças no perfil dos produtos. A RBR, por exemplo, lançou o RBR Crédito Pulverizado, fundo que investe exclusivamente em CRIs lastreados em carteiras diversificadas, incluindo aquisição de imóveis, construção e home equity. O fundo ainda é pequeno, com cerca de R$ 120 milhões sob gestão, mas a expectativa é de forte expansão.
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Segundo Antunes, a gestão ativa é essencial. “Fazer a gestão de uma carteira de crédito pulverizada é diferente da gestão de crédito estruturado ou high grade. Exige acompanhamento diário da cobrança e execução. O risco é diluído com colateral excedente ou subordinação”, afirma.
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O desafio dos prazos longos e precificação
Segundo Rodrigo Possenti, Head de Fundos Imobiliários da Fator, um dos principais desafios para financiamento de pessoas físicas via FIIs está nos prazos estendidos e no modelo de amortização. “O mercado de capitais não está naturalmente inclinado a oferecer financiamentos de 25 a 30 anos, como fazem os bancos. Para isso ser viável, a taxa de juros precisaria ser estruturalmente baixa, o que ainda não é realidade no Brasil”.
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Outro ponto crítico é o tipo de tabela usada no financiamento. Enquanto os bancos usam majoritariamente a tabela SAC, com parcelas decrescentes, o mercado tende a adotar a tabela Price, com correção monetária. “Na Price, a parcela inicial é menor, mas vai subindo com a inflação. Isso pode gerar desalinhamento entre o rendimento da pessoa e o valor das prestações, afetando o incentivo ao pagamento”, alerta Possenti.
Possenti lembra que muitos planos de financiamento no Brasil quebraram nas décadas de 60 a 80 por causa da combinação entre juros altos e distorções nas tabelas de amortização. “Se o saldo devedor cresce mesmo com o pagamento em dia, o risco de inadimplência aumenta. Já vimos isso acontecer antes. O financiamento imobiliário de longo prazo com taxa alta é perigoso”, destaca.
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Ainda assim, ele vê espaço para os FIIs ganharem no setor — desde que bem estruturados. “Se conseguirmos superar os entraves regulatórios, os fundos podem sim suprir uma demanda crescente por crédito imobiliário, especialmente com o avanço de plataformas digitais”, afirma.
“Em 2018 tínhamos cerca de 300 mil investidores. Hoje, são mais de 3 milhões de CPFs. O brasileiro gosta de crédito, de imóveis e de renda mensal. O potencial para esse tipo de fundo ainda é enorme”, finaliza.
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