A recente alta de 0,50 ponto percentual na Selic, que agora está em 14,75% ao ano, pressionou os fundos imobiliários. O Ifix, que seguia em trajetória positiva no início do ano, recuou quase 0,70% nos últimos cinco dias. Apesar do impacto, especialistas destacam que a classe de ativos continua interessante, especialmente pelas oportunidades de compra com desconto.
“FIIs ainda são relevantes na diversificação da carteira, mesmo em um cenário de Selic mais alta. O investidor estratégico pode se beneficiar da simetria que alguns fundos estão apresentando em termos de preço por cota (descontos em relação ao valor patrimonial) e resiliência no pagamento de dividendos”, disse Sidney Lima, analista CNPI da Ouro Preto Investimentos.
Isabella Pereira de Almeida, analista de fundos imobiliários da Rio Bravo, disse que alguns FIIs de papel que investem em CRIs estão sendo negociados com um desconto médio de 9% em relação ao valor patrimonial. Já os fundos de tijolo apresentam desconto médio de 18%, “sendo que este valor pode chegar a quase 40%, a depender do setor”.
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Papel ou tijolo?
No curto prazo, os fundos de tijolo tendem a ser mais sensíveis à alta dos juros. Como investem diretamente em imóveis físicos, a elevação da Selic pode pressionar os preços dos aluguéis, reduzir a ocupação e aumentar a inadimplência – o que acaba impactando o valor das cotas.
Por outro lado, essa categoria oferece maior estabilidade no longo prazo, com menor volatilidade e pagamento recorrente de dividendos. “Eu ficaria de olho nos fundos de tijolo de shoppings, galpões, hotéis e lajes comerciais, pois temos cotas sendo vendidas pela metade do preço (se dividirmos o patrimônio pelo número de cotas)”, falou Felipe Sant’Anna, especialista em Investimentos do grupo Axia Investing.
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Já os fundos de papel, que investem majoritariamente em títulos de dívida como os CRIs, podem se beneficiar do cenário atual, pricipalmente os atrelados ao CDI e ao IPCA. “No curto prazo, os FIIs de papel tendem a performar melhor nesse cenário, por repassarem rapidamente os efeitos da alta de juros para a carteira”, disse Lima.
Corretoras e bancos locais têm apostado nos FIIs high grade – aqueles que investem em ativos de baixo risco – nas carteiras recomendadas para maio.
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Fique atento à alavancagem e à saúde financeira dos FIIs
Com os juros em alta, o nível de alavancagem dos fundos imobiliários exige atenção redobrada por parte do investidor. Segundo Isabella, da Rio Bravo, é fundamental avaliar a necessidade futura de caixa de cada fundo. “Esses fatores podem comprometer o seu resultado”, falou.
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Além da alavancagem, há outros pontos essenciais para uma análise cuidadosa antes de investir em qualquer FII, como “portfólio e os ocupantes dos fundos, valores de locação e vacância e níveis de alavancagem”, destacou Cláudio Algranti, CEO da Galoppo.
Lima, da Ouro Preto, citou alguns indicadores importantes para avaliar antes de investir. Um deles é o dividend yield, que mostra o retorno mensal gerado apenas pelos dividendos em relação ao preço atual da cota.
Segundo o especialista, também vale observar o preço em relação ao valor patrimonial, que indica se o fundo está sendo negociado com ágio ou desconto, bem como qualidade e a diversificação dos locatários nos fundos de tijolo ou o lastro dos CRIs no caso dos fundos de papel.
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