Apesar de muitas vezes vistas como os “patinhos feios” do mercado imobiliário, as agências bancárias ainda podem representar ativos valiosos — desde que estejam bem localizadas e integradas a uma gestão ativa. Esse foi um dos temas do último episódio do Liga de FIIs, programa transmitido pelo InfoMoney, que analisou o momento atual do RBVA11, gerido pela Rio Bravo (Rio Bravo Renda Varejo).
Com histórico ligado à locação para bancos como Caixa Econômica Federal e Santander, o fundo tem promovido uma transformação significativa no perfil dos inquilinos. “Hoje, as agências representam menos de 50% do portfólio. E nenhum locatário individual ultrapassa essa fatia, o que reforça a diversificação que estamos construindo”, afirmou Felipe Ribeiro, gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo.
A diversificação é fruto tanto de novas aquisições quanto da adaptação dos próprios imóveis. “Mesmo quando uma agência indica que vai desocupar, temos conseguido reposicionar o imóvel rapidamente”.
O gestor ainda cita que, embora os bancos tenham reduzido os números de agências nos últimos anos, ainda existem movimentos de instituições financeiras buscando maior contato físico com os clientes. “Um exemplo foi a conversão de um imóvel da C&A, no Rio de Janeiro, que virou o Investment Center do Itaú. Isso mostra como esses ativos ainda têm grande potencial”, diz Ribeiro.
Outro ponto citado foi a liquidez desses imóveis. Segundo Ribeiro, o fundo tem realizado a venda de agências para investidores que buscam ativos físicos. “Vendemos algumas unidades acima do valor patrimonial e da taxa de desconto de mercado. Tem investidor que quer o imóvel da rua que conhece.”
A localização estratégica é central nessa dinâmica. “Nunca vi uma agência bancária em uma rua sem saída. Pelo contrário, são imóveis quase sempre em pontos privilegiados, com alto potencial de uso alternativo”, pontua Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP.
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Consolidação e expansão da tese
Para impulsionar a diversificação locatícia, o fundo incorporou o RBED11 — fundo educacional que tinha a Cogna como maior locatária — o que reforçou o posicionamento em outros setores e reduziu a concentração de risco.
“Foi um movimento que trouxe ativos conhecidos para dentro da mesma gestão. Isso amplia as opções de venda, melhora a diversificação e destrava valor”, comentou Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research.
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Esses e outros temas relevantes do universo dos fundos imobiliários são debatidos semanalmente no Liga de FIIs, programa do InfoMoney exibido às quartas-feiras, às 18h, no YouTube. Nesta nova temporada, a atração já contou com a participação de gestores de grandes casas como RBR Asset, Patria Investimentos, Inter Asset e Kinea Investimentos — sempre sob a condução de Marcos Baroni e Marx Gonçalves.
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