A participação em novas emissões de cotas de fundos imobiliários (FIIs) costuma gerar dúvidas — e até certa ansiedade — entre investidores. Muitos acreditam que, ao não participar, sofrerão automaticamente perdas por “diluição”. Mas será que essa preocupação faz sentido? Em episódio do Liga de FIIs, programa do InfoMoney, Danilo Bastos, analista e sócio-fundador da Ticket Research, e Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research comentaram sobre o tema.
Segundo Bastos, o conceito de diluição patrimonial é muitas vezes mal interpretado. “O investidor pessoa física tem uma participação mínima no fundo e, na prática, manterá o mesmo número de cotas e, geralmente, continuará recebendo o mesmo ou até mais em dividendos, caso o gestor faça boas alocações”, afirma. Para ele, o critério central deve ser a melhor alocação do dinheiro, e não o receio de perder participação relativa.
Já Baroni ressalta que o conceito de diluição carrega uma conotação negativa e, por isso, precisa ser melhor contextualizado no mercado de FIIs. A verdadeira preocupação deve surgir apenas em casos em que a emissão acontece abaixo do valor patrimonial.
“Se você tem um fundo com valor patrimonial de R$ 100 por cota e ele faz uma emissão a R$ 90, e vamos supor que essa emissão dobre o tamanho do fundo, o novo valor patrimonial por cota será de R$ 95″, diz Baroni.
Nesses casos, o cotista que não participa pode, de fato, sofrer uma diluição patrimonial, ou seja, perder valor em relação ao que tinha antes. No entanto, quando a emissão é feita no valor patrimonial ou acima, com os custos sendo pagos pelos novos entrantes, não há prejuízo ao cotista original.
Outro ponto importante destacado por Baroni é que, em fundos bilionários, os impactos de diluição são praticamente irrelevantes. A participação individual já é extremamente pulverizada, e o objetivo do cotista deve ser acompanhar a performance e a consistência do fundo, e não se apegar a participações percentuais. “Hoje temos vários exemplos de fundos que vêm fazendo emissões recorrentes e, mesmo assim, os rendimentos por cota estão subindo”, afirma.
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O que o investidor deve considerar ao avaliar uma emissão
Para ambos os especialistas, o mais importante é analisar se a nova emissão será bem alocada e se resultará em manutenção ou crescimento dos rendimentos por cota. Se a resposta for sim — e se as cotas da nova emissão estiverem com desconto em relação ao valor de mercado —, entrar na oferta pode fazer sentido. Caso contrário, pode ser mais interessante direcionar os recursos a outro fundo ou ativo.
“A pergunta que o investidor deve fazer é: essa emissão é a melhor opção de investimento para o meu dinheiro agora? Se a resposta for não, ele não tem nenhuma obrigação de participar”, reforça Bastos.
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Confira a entrevista completa – e mais dicas – de Danilo Bastos na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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