Os fundos imobiliários são quase sinônimos de renda passiva. Quem quer investimentos de longo prazo para lucrar com dividendos geralmente procura a classe, além das ações de empresas de energia, bancos ou óleo e gás. Mas qual o valor necessário para gerar dividendos suficientes para cobrir o pagamento de um aluguel residencial? O InfoMoney foi atrás da resposta.
Primeiro, é preciso estabelecer o valor do aluguel. O último Índice FipeZAP, que mede o valor das locações residenciais em 36 cidades brasileiras, mostrou um preço médio de R$ 48,66 por metro quadrado. Entre as capitais, São Paulo tem o preço médio mais alto (R$ 60,45/m²), enquanto Teresina tem o mais baixo (R$ 23,38/m²), mas a média nacional já é suficiente para gerar uma simulação fiel à realidade de todo o País.
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Portanto, a locação de um imóvel de 80 metros quadrados custa, em média, R$ 3.892,80 por mês no Brasil. Para 100 metros quadrados, o valor sobe para parcelas de R$ 4.866, enquanto a locação de imóveis de 120 metros quadrados gira em torno de R$ 5.839,20 mensais.
Para calcular a alocação necessária em fundos imobiliários para gerar esse montante, é preciso verificar o dividend yield (rendimento apenas com os dividendos, desconsiderando valorização ou desvalorização das cotas, DY) dos papéis que compõem o IFIX, índice que acompanha o desempenho dos FIIs.
Em abril, o DY médio desses fundos foi de 1,07%. O cálculo, portanto, considera manutenção desse retorno, mas é importante lembrar que não há como prever com precisão o retorno com dividendos dos FIIs daqui para frente.
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Com esses parâmetros em mãos, Priscilene Nunes, analista da Ticker Research, calcula que um investimento de R$ 545,7 mil em uma carteira que replica o IFIX seria suficiente para garantir dividendos que cobrem o aluguel mais caro da lista, de 120 metros quadrados. Confira:
| Área do imóvel | Custo médio do aluguel | Investimento necessário em FIIs |
| 80 m² | R$ 3.892,80 | R$ 367.551,40 |
| 100 m² | R$ 4.866,00 | R$ 454.766,35 |
| 120 m² | R$ 5.839,20 | R$ 545.719,62 |
Como encontrar os melhores fundos imobiliários?
Os indicadores de retorno são importantes para analisar o desempenho dos FIIs no passado, mas o investidor deve sempre se preocupar com o futuro do fundo. Para identificar boas oportunidades nos fundos de tijolo – que investem em imóveis reais, como galpões logísticos e lajes corporativas –, é preciso se atentar à diversificação das carteiras, recomenda a especialista.
Nos fundos de papel, que investem em títulos de dívida ligados ao setor imobiliário, além da diversificação, é essencial avaliar a capacidade de pagamento dos devedores.
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Esses fundos de papel são considerados atrativos atualmente pela analista, mas ela recomenda cautela na seleção, já que alguns dividendos robustos podem esconder altas taxas de inadimplência que vão impactar o portfólio no futuro. Com os juros altos e incertezas no radar, Nunes indica fundos que investem em ativos com notas de crédito regulares ou altas.
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Para construir uma carteira equilibrada, ainda é preciso se preocupar com a diversificação do portfólio. Uma carteira de fundos imobiliários saudável tem entre 10 e 20 ativos, sem a necessidade de incluir todos os segmentos de FIIs, segundo a analista da Ticker Research.
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Por fim, a especialista recomenda se concentrar nos fundamentos dos ativos para decidir sobre mudanças no portfólio. Os fundos imobiliários são instrumentos de longo prazo e valorizações ou quedas em um período curto não devem justificar mudanças, exceto quando acontecem pela deterioração de algum fundamento.