Na selva de concreto das grandes cidades, imóveis bem posicionados estão se tornando peças valiosas no mundo dos investimentos. É nesse cenário que os Fundos Imobiliários (FIIs) de renda urbana ganham cada vez mais destaque — e, segundo especialistas, podem se tornar protagonistas do mercado nos próximos anos. O tema foi debatido no quinto episódio do Liga de FIIs, que vai ao ar nesta quarta-feira (23), às 18h, no canal do InfoMoney no YouTube.
Segundo Gabriel Barbosa, gestor do TRX Real Estate (TRXF11), o fundo de renda urbana reúne imóveis bem localizados em grandes centros urbanos que não se enquadram nas classificações tradicionais de FIIs, como shoppings, lajes corporativas ou galpões logísticos. Ele explica que o TRXF11 se inseriu justamente nesse nicho ao atuar com lojas de varejo alimentício.
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Entre os diferenciais, os FIIs oferecerem uma estruturação financeira mais flexível, contratos de longo prazo e pacotes de imóveis que conseguem entregar valor tanto para o varejista quanto para o cotista do fundo. “Geralmente o varejista quer o ponto mais caro e estratégico da cidade. O terreno tem um peso muito relevante e tende a se valorizar bastante ao longo do tempo”, diz Barbosa.
Ele também ressalta a flexibilidade de uso desses imóveis como uma grande vantagem: “Uma loja pode virar last mile logístico, pode ser verticalizada, ou se transformar em outro modelo de negócio, o que não acontece em lajes ou galpões com uso mais limitado”. Outro ponto que favorece o investidor é o apetite dos locatários em firmar contratos longos — de 20, 30 ou até 40 anos —, garantindo previsibilidade de receita para o fundo.
“Talvez seja o segmento mais subrepresentado do IFIX, considerando o tamanho real desse mercado”, acrescenta Barbosa.
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Segmento pode dominar o ranking dos maiores FIIs
Para Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research e um dos apresentadores do Liga de FIIs, a valorização desses imóveis ocorre por dois caminhos: escassez e crescimento urbano. “Você pode ter um ativo em um bairro consolidado, onde não há mais espaço para construir, ou em áreas que estão em franca expansão, como ocorre com grandes redes varejistas”, afirmou.
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De acordo com Baroni, isso torna o segmento ainda mais atrativo para os investidores e para eventuais compradores: “Uma loja em uma cidade do interior, por exemplo, pode ser vendida com ágio para uma pessoa física local com interesse estratégico naquele imóvel”.
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O especialista ainda projetou crescimento do setor dentro do universo de fundos imobiliários. “Hoje, temos poucos fundos focados exclusivamente em renda urbana, mas não me surpreenderia se, nos próximos 5 ou 10 anos, metade dos 10 maiores FIIs do Brasil forem desse tipo”, disse.
A opinião é compartilhada por Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP investimentos e também apresentador do Liga de FIIs. “O segmento de renda urbana ainda está em processo de consolidação, mas já demonstra resultados consistentes. Na minha visão, é um dos mais promissores”.